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墨尔本华人律师事务所

近年来，越来越多华人在澳洲定居、工作或生活，但国内仍持有房产。很多客户都会问同一个问题： “我人在澳洲，卖国内房子一定要回国吗？” 大多数情况下，不需要。 只要提前准备好相关文件，并完成澳洲公证及认证手续，许多房产交易都可以通过委托国内亲友或专业人士代为办理。 什么是房产买卖授权委托书？ 如果房屋产权人身在澳洲，无法亲自到国内签署买卖文件，通常需要出具一份授权委托书（Power of Attorney）。 通过授权委托书，产权人可以委托国内的家人、朋友或律师代为处理房产出售相关事宜，包括，但不限于： 签署买卖合同 办理产权过户手续 缴纳相关税费 办理银行解押手续 领取售房款项 办理其他与房产交易有关的手续 授权内容需要根据具体情况进行起草，避免因授权范围不完整而影响交易进度。 除了授权委托书，还需要准备哪些文件？ 不同城市、不同房产交易中心的要求可能有所不同，但通常还会涉及以下文件。 身份证明文件 常见包括：中国护照、澳洲护照、澳洲驾照、澳洲永久居民签证或公民证明， 部分地区会要求上述文件进行翻译、公证或认证。 同一人声明 这是我们经常协助客户办理的一类文件。 例如： 国内房产证使用中文姓名 澳洲护照使用拼音姓名 婚前婚后姓名发生变化 不同证件上的拼音拼写存在差异 在这种情况下，通常需要出具《同一人声明》，确认所有文件中的姓名均属于同一人，以避免房产交易过程中出现身份无法匹配的问题。 婚姻状况声明 部分地区在办理房产出售时，会要求产权人提供婚姻状况证明。 尤其是在涉及夫妻共同财产、婚后购房或共有产权的情况下，相关部门可能要求提供配偶同意出售的文件或婚姻状况声明。 澳洲公证及认证流程 用于国内房产交易的委托文件，通常需要经过以下程序： 第一步：准备文件 根据房产所在地及相关部门要求准备授权委托书及配套声明文件。 第二步：文件翻译 如果国内部门要求中文版本，需安排专业翻译。 不同地区对于翻译格式及翻译机构的要求可能有所不同，建议提前确认。 第三步：澳洲公证 文件需在澳洲公证律师（Notary Public）面前签署。 公证律师会核实签字人的身份，并出具相应的公证文件。 第四步：认证手续 公证完成后，通常还需要办理澳洲外交贸易部（DFAT）的认证手续。 由于中国和澳洲均已加入《海牙公约》，目前许多文件可通过海牙认证（Apostille）的方式获得国际认可。 不过，不同地区、不同部门对于文件要求可能存在差异，因此在办理前应先确认当地具体要求。 常见问题Q&A JP见证可以代替公证吗？ 一般不能。 国内房产交易通常要求由澳洲注册公证律师出具公证文件，仅由 JP 或普通律师见证签字，很多情况下无法满足国内部门要求。 自己翻译可以吗？ 部分机构不接受个人翻译文件。 为了避免文件被退回，建议使用专业翻译服务，并按照要求完成后续公证及认证手续。

许多华人在取得澳洲国籍后，回国处理房产、银行账户、遗产继承、社保、公积金或其他个人事务时，都会遇到一个十分常见的问题： 国内相关部门会要求证明，目前持有澳洲护照的人，与当年使用中国身份证办理相关事务的人，属于同一人。 对于当事人来说，这似乎是一个理所当然的问题。然而，从法律和行政管理的角度来看，当身份文件发生变化后，相关机构往往需要正式文件来确认身份的连续性。 因此，“同一人声明”成为许多海外华人办理国内事务时的重要文件之一。 什么是同一人声明？ 同一人声明（Same Person Declaration）是由本人作出的正式声明文件，用于证明不同证件上的身份信息实际属于同一自然人。 最常见的情况包括： 原中国身份证与现澳洲护照对应同一人； 原中国姓名与现英文姓名对应同一人； 婚前姓名与婚后姓名对应同一人； 不同证件上的姓名拼写存在差异； 不同国家签发的证件对应同一身份。 对于已经加入澳洲国籍的人士而言，同一人声明通常用于建立原中国身份与现澳洲身份之间的联系。 哪些情况下需要办理同一人声明？ 根据我们的实践经验，以下情况较为常见： 房产买卖及过户 当房产登记资料使用中国身份证信息，而产权人现持澳洲护照时，房产交易中心、公证机构或相关部门可能要求提供同一人声明。 银行账户及资金处理 在办理账户信息更新、账户继承、资金提取或账户解冻等事务时，银行可能要求提供身份连续性的证明文件。 遗产继承 继承人或被继承人的身份发生变化时，公证机构、法院或相关部门可能要求证明不同身份文件对应同一人。 社保、公积金及其他行政事务 部分政府部门在核实历史身份信息时，也可能要求提供同一人声明作为辅助证明材料。 办理同一人声明通常需要哪些材料？ 不同地区、不同机构的要求可能有所不同，但通常会涉及以下材料。 澳洲护照 用于证明申请人的现有身份。 澳洲公民证明 例如 Australian Citizenship Certificate，用于证明申请人已取得澳洲国籍。 原中国身份证或相关资料 如保留有旧身份证复印件、户口资料、护照资料或其他历史身份文件，通常有助于建立身份关联。 其他辅助文件 根据具体情况，可能还包括： 结婚证 出生证明 房产证 更名文件 国内档案资料 其他能够证明身份连续性的文件 需要注意的是，并非材料越多越好。应根据接收文件的机构要求准备相应文件，以免增加不必要的程序。 澳洲办理同一人声明的流程 起草声明文件 根据具体用途起草同一人声明，并整理相关身份证明文件。 公证律师见证 申请人需在澳洲公证律师（Notary Public）面前签署文件。 公证律师会核实身份并出具相应公证文件。 海牙认证（Apostille） 公证完成后，如接收机构要求，文件通常还需要提交澳洲外交贸易部（DFAT）办理海牙认证（Apostille）。 澳洲与中国均已加入《海牙公约》，许多跨境文件可通过海牙认证程序获得国际认可。 不过，不同地区及不同部门对于文件形式和认证要求可能存在差异，建议在办理前向接收机构确认具体要求。

在澳洲合伙做生意，很多人一开始最担心的是生意能不能赚钱。但在实际经营中，真正让公司陷入危机的，往往不是生意不赚钱，而是生意做到一半，股东之间闹掰了。 如果前期没有清楚的股东协议，后期可能出现股权说不清、账目不透明、股东不干活却分红、公司决策被卡住，甚至公司资产被转移等问题。严重时，钱没拿到，公司也可能被拖垮。 一、口头承诺的股权，往往最容易出问题 很多合伙纠纷的起点，都是一句口头承诺。 例如，一方说：“这个生意我们一人一半，你占50%。”但真正去查看公司文件、ASIC资料或公司股东名册时，却发现自己的名字根本没有出现在股东记录里。 在澳洲，公司股东身份不能只靠口头说法。谁持有多少股份，应当在公司文件、股东名册以及相关记录中清楚体现。如果股份没有登记在自己名下，至少也应当有清晰的书面安排，例如代持协议、股权确认文件或其他能够证明实际权益的文件。 否则，一旦发生纠纷，对方可能直接否认你的股东身份。到那时，你不仅很难参与公司决策，也可能很难主张分红、查账或要求退出。 合伙前最基本的一步，就是把股权比例、出资方式、持股安排、是否代持、股份是否已经实际转让等问题写清楚，而不是只靠朋友之间的一句承诺。 二、公司资产和账目不透明，是股东纠纷的高发点 合伙做生意时，很多人前期只关注谁出钱、谁负责运营，却忽略了公司资产和财务管理。 公司到底有哪些资产？货物、设备、客户资源、银行账户、合同、知识产权、应收账款分别由谁管理？谁有权对外签合同？谁可以动用公司资金？这些问题如果没有提前安排清楚，后期很容易出事。 常见情况包括： 一方私自转移公司资产； 一方用公司资源接私单； 公司货物被低价卖给关联方； 公司收入没有进入公司账户； 账目长期不公开，其他股东无法掌握真实经营情况。 在股东关系好的时候，这些问题可能看不出来。但一旦公司赚钱、股东分配不均，或者其中一方准备退出，这些账目和资产问题就会成为纠纷核心。 因此，合伙前应当约定清楚公司财务制度，包括：银行账户管理、付款审批权限、财务报表提供频率、股东查账权、重大支出审批机制等。公司不是谁在日常经营，谁就可以随意支配公司资产。 三、“僵尸股东”会让公司陷入长期内耗 股东纠纷中，还有一种非常常见的情况，就是所谓的“僵尸股东”。 刚开始合作时，大家说好一起出钱、一起出力。但公司运营一段时间后，有的股东不再参与经营，会议不出席，事情不处理，却仍然要求拿工资、分红，甚至在关键决策上故意阻挠。 更麻烦的是，如果没有提前写清楚退出机制，想让这类股东离开公司并不容易。对方可能既不工作，也不退出，还利用自己的股东身份卡住公司决策，逼迫其他股东低价收购他的股份。 所以，股东协议里一定要提前安排好几个关键问题： 股东是否必须参与日常经营； 股东不工作是否还能领取工资； 工资和分红如何区分； 股东退出时，股份如何估值； 退出款项如何支付； 是否可以分期付款； 哪些情况下公司或其他股东有权回购股份； 重大决策需要多少比例同意； 如何避免少数股东恶意阻挠公司经营。 很多人只在公司出问题后才开始谈退出，但这时往往已经太晚。退出机制最好在关系还好的时候就写清楚。 四、董事身份和公司控制权不能随便安排 还有一些人会误以为，外国人不能担任澳洲公司的董事。事实上，外国人并不是不能当董事。但对于澳洲 proprietary company 来说，公司通常需要至少一名通常居住在澳洲的董事。 现实中，更需要注意的不是“外国人能不能当董事”，而是谁掌握了公司的实际控制权。 董事有权代表公司作出很多重要决定，包括签署合同、处理银行事务、申请贷款、管理公司运营等。如果董事安排不清楚，或者某一方掌握过大的签字权和控制权，就可能出现未经其他股东同意签约、借款、转移资产或改变公司经营方向的情况。 合伙时，股东比例和董事控制权要一起看。一个人可能股份不多，但如果掌握公司账户、印章、合同签署权和日常经营权，实际影响力可能远远超过其他股东。 因此，股东协议和公司内部文件中，应当清楚规定董事任免、签字权限、贷款审批、重大合同审批、银行账户操作权限等事项。 五、分红制度不清楚，也会引发长期矛盾 很多股东以为，公司赚钱后自然就可以分钱。但在公司经营中，利润、现金流和可分配资金并不是一回事。 公司账面上有利润，并不代表马上可以分红。公司可能还需要支付员工工资、租金、供应商款项、税费、贷款或未来经营成本。如果没有清楚的分红制度，股东之间很容易产生矛盾。 有的股东希望尽快分红，有的股东希望把利润留在公司继续扩张；有的股东参与经营拿工资，有的股东只作为投资人等待分红。如果这些安排没有提前写清楚，后期很容易互相质疑。 股东协议中应当明确： 什么情况下可以分红； 分红是否需要董事或股东批准； 公司需要保留多少运营资金； 参与经营的股东是否可以领取工资； 工资标准如何确定； 工资和分红是否分开计算。 这样可以避免将来出现“有人白拿工资”“有人不干活还分红”或“公司赚钱却一直不分钱”的争议。 六、合伙前最重要的文件：股东协议